2016-5-31 15:56 |
Жильё | Предложения на рынке недвижимости превышают спрос. В отстающих – инфраструктура новостроек Президент Владимир Путин провёл заседание Госсовета, посвящённое вопросам строительной отрасли.
Глава государства обозначил не только проблему доступности жилья для населения, но и те факторы, которые мешают застройщикам и потенциальным покупателям новых квартир. Особое внимание на Госсовете было уделено вопросу доступности ипотеки, поддержка спроса на которую сейчас актуальна как для первичного, так и для вторичного рынка.
Наталья Столповская
Строишь жилой дом – думай о школе
Положительные перемены на рынке жилья нашего региона – налицо. Лучше всего об этом свидетельствуют продажи квартир в ипотеку. Это отмечают работающие непосредственно «в поле» риелторы. Эту же мысль стараются донести с высоких трибун чиновники, в то же время заостряющие проблему дефицита инфраструктурных объектов: дорог, школ, детских садов, зон отдыха.
В программу недавно прошедшей в Воронеже урбанистической конференции «Города и территории завтра: инструментарий позитивных перемен» вошли доклады представителей строительной отрасли и руководителей соответствующих государственных структур.
Так, руководитель Управления архитектуры и градостроительной деятельности области Марина Ракова в своем выступлении отметила, что к 2035 году воронежской агломерации предстоит войти в тройку крупнейших в стране по численности населения, увеличившись на 1,6 миллиона человек. У Воронежа есть для этого все основания, ведь именно в наш регион стремятся в поисках работы представители других областей и государств.
Однако строители не разделяют оптимизма экспертов и вынуждены признать, что пока не видят стимулов для наращивания мощностей.
Марина Ракова сделала акцент на том, что социальные объекты городской инфраструктуры в большинстве случаев можно наблюдать лишь на страницах Генерального плана Воронежа и пока «к сожалению, по ряду жилищных массивов носят исключительно заявительный характер: площадки под них предусмотрены, но участки ещё не отведены, финансирования нет». По мнению руководителя управления, опасность получить большие объёмы жилья, не обеспеченные инфраструктурой, – налицо.
Представители воронежских риелторских компаний отмечают, что уже сегодня отсутствие инфраструктуры затрудняет продажу жилья в новостройках. С учётом огромного числа предложений покупатели делают выбор в пользу новых домов, расположенных в кварталах, где проблемы с инфраструктурой минимальны.
Заместитель генерального директора по экономике ОАО «Домостроительный комбинат» Андрей Соболев прокомментировал ситуацию так: «Современный строительный рынок отличается высокой конкуренцией среди застройщиков. Если до 2014 года строительный рынок определялся производителем, то сейчас это рынок потребителя. И такое положение вещей определяет тенденции развития отрасли на десятилетия вперёд».
По мнению нашего собеседника, из-за ряда возникших административных барьеров строительство новых микрорайонов на неосвоенных территориях становится невыгодным, и застройщики сконцентрировали своё внимание на освоении застроенных территорий. В первую очередь, строителей к этому подтолкнули проблемы, связанные с обеспечением площадок инженерной инфраструктурой и строительством социальных объектов, транспортной доступностью.
Время быстрых продаж
Жилая недвижимость всё меньше рассматривается гражданами как способ вложения средств, а приобретается в основном для себя. Об этом говорит тот факт, что до 80 процентов квартир покупается в ипотеку.
– По моим подсчётам, ёмкость местного рыка сегодня – 700 – 750 тысяч квадратных метров жилья в год с учётом действия различных госпрограмм и переселенцев, – отметил Андрей Соболев. – То есть потребность рынка сегодня в два раза ниже номинальной мощности строительного рынка региона. В марте 2016 года была продлена программа государственной поддержки ипотеки, скорее всего, в ближайшее время рынок жилья будет продолжать работать по этим же правилам, сохраняя тенденции 2015 года.
К слову, ставка по ипотеке в России вернулась к уровню начала 2014 года. И, как ожидается, может снизиться в этом году ещё сильнее.
По данным главы Гильдии риелторов Черноземья Натальи Колесниковой, если в 2014 году в Воронеже процесс реализации квартиры занимал один – два месяца, то сегодня – от трёх месяцев. В стране непростая экономическая ситуация. Цены на многие массовые продукты растут, и позволить себе дорогие покупки, к которым относится и приобретение жилья, – мало кто готов. В результате цены на квартиры ощутимо снижаются. Число сделок по купле-продаже жилья падает. Осенью 2015 года был зафиксирован незначительный подъём продаж.
Однако по итогам четвёртого квартала стало очевидно: цены на квартиры в Воронеже продолжили падение. В 2015 году стоимость жилья оказалась на 2,8 процента ниже показателей 2014-го.
Текущую ситуацию на рынке недвижимости в Воронеже эксперты оценили по-разному.
– Учитывая меняющие правила строительного рынка, застройщики тоже меняют свою стратегию. Так, Домостроительный комбинат ориентируется на создание жилых комплексов с развитой социально-бытовой инфраструктурой в границах городской черты, – пояснил Андрей Соболев. – Осваивает в центре Воронежа «депрессивные» территории, которые раньше относились к промышленным предприятиям.
Представитель ДСК заметил, что ключевым вектором развития компании является создание мини-полисов – кварталов с развитой инфраструктурой, социальными объектами, озеленением, подземными паркингами, дворовыми территориями, освобождёнными от машин.
Ещё один гигант воронежского строительного рынка – компания «Выбор» – делает ставку на гибкий подход к цене и дальнейшую работу с различными ипотечными программами.
– В условиях жесткой конкуренции выиграет тот застройщик, который предложит бюджетную стоимость жилья, – подчеркнула директор агентства «Сфера недвижимости» Олеся Худякова. – Кроме этого, оптимальные условия покупки. Сегодня есть подрядные организации, которые рассчитываются с компанией-застройщиком по бартеру. Соответственно, у них квартиры будут стоить ещё дешевле.
Для большинства покупателей привлекательность жилья в первую очередь определяет его цена. Далее идёт привязка к району. 80 процентов приобретаемых квартир – ипотечные. Преимущественно с господдержкой. Сейчас многие банки проявляют лояльность к ипотечникам. Получить «добро» стало проще. Можно получить одобрение ипотеки, придя «с улицы» и предоставив всего два документа: паспорт и СНИЛС. Если ранее люди ждали одобрения три – четыре дня, а то и неделю, то теперь крупным банкам для принятия решения достаточно буквально полдня.
По словам нашей собеседницы, дополнительное облегчение жизни покупателей – индивидуальные предложения от застройщиков: акции, снижающие цену квартиры на 10 процентов, путёвки на южные курорты в подарок и т. д.
Новостройки и вторичка. Счёт 1:0
На сегодняшний день, согласно оценкам агентств недвижимости, средняя цена квадратного метра в новостройках такова: однокомнатная квартира – 44 – 48 тысяч рублей за квадратный метр; трёхкомнатная квартира – 38-40 тысяч рублей за один квадратный метр. По данным Avito Недвижимость, начиная с четвертого квартала 2015 года, в структуре спроса сократилась доля «однушек» и «двушек». Зато вырос спрос на трёхкомнатные и четырёхкомнатные квартиры.
По данным агентства недвижимости «Трансферт», весной цены на рынке недвижимости в Воронеже сменили отрицательную динамику на положительную. Так, в феврале средняя стоимость квадратного метра жилья в Воронеже увеличилась на 166 рублей (0,35 процента) и составила 47 тысяч 804 рубля.
С продажей «вторички» всё не так просто. Сама идея продажи вторичного жилья исходит из желания продавцов заработать. Однако сегодня им сложно угнаться за новостройками и в плане приемлемых цен, и в плане таких сервисов, как ипотека, покупка в рассрочку и т. п. С середины 2015 года рынок вторичного жилья просел и пока не показывает никаких признаков жизни.
– Первичное жильё уже притормозило снижение стоимости. Новые однокомнатные квартиры и вовсе стали понемногу дорожать: это массовый сектор, такая недвижимость доступнее всего. «Вторичка» продолжает падать. Потенциальные покупатели выжидают в надежде на ещё более низкие цены. В результате рынок «вторички» стоит. И всё-таки снижение цен – процесс не бесконечный, когда-нибудь он завершится, – поделился гендиректор агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников.
Чего ждать в перспективе? Могут ли отразиться на стоимости жилья растущие в цене стройматериалы? Что более всего заботит сегодня воронежских строителей?
– Безусловно, цены на жилье подвержены сезонным колебаниям, – прокомментировал Андрей Соболев. – Но произошло и изменение цен, связанное с экономическим кризисом. Динамика последнего года показывает изменения цен на цемент в среднем на 20 процентов, на металл – на 4050 процентов, на отделочные материалы – 10 – 15 процентов. Естественно, рост цен на материалы повышает себестоимость жилья, но это не всегда отражается на стоимости жилья на рынке, которая определяется различными рыночными механизмами – в первую очередь, спросом и количеством предложений.
Чем в сложившейся ситуации можно помочь строительной отрасли Воронежской области? В принципе, нужны ли строителям помощь и поддержка? Безусловно, нужны.
В апреле в городской администрации прошло совещание по вопросу сокращения административных процедур в строительстве. Новые дорожные карты будут регламентировать прохождение согласовательных процедур в различных ведомствах. Также предусмотрено совмещение двух процедур: внесений изменений в Правила землепользования и застройки города Воронежа и Генплан. Это уже большой шаг вперёд, который позволит застройщику на три - четыре месяца сократить сроки получения разрешения на строительство. Современное положение дел в экономике заставляет воронежцев искать новые способы решения жилищного вопроса, а застройщиков, риелторов, всех заинтересованных представителей строительного рынка – их активно предлагать.
В качестве послесловия
Буквально на днях первый вице-премьер Игорь Шувалов выступил с заявлением о том, что российская экономика адаптировалась к наиболее сложным вызовам и показывает рост. «Если граждане хотят решить свою жилищную проблему, то сейчас – лучшее время, чтобы купить жильё. Цены на жильё экономкласса стоят – не растут, хороших предложений на рынке достаточно, банки оперативно оформляют ипотечное кредитование», – отметил вице-премьер.
Его слова подтверждают мнение тех, кто строит жильё и реализует новые квартиры, в том числе и через ипотечное кредитование.
Современное положение дел в экономике заставляет воронежцев искать новые способы
решения жилищного вопроса. Фотомонтаж Михаила Вязового
Источник: газета «Коммуна», №43 (26583) | Вторник, 31 мая 2016 года
.
Подробнее читайте на communa.ru ...
