2016-3-12 14:03 |
В последнее время от жителей Воронежа поступает огромное количество жалоб в связи с тем, что управляющие компании стали предъявлять плату по строке «домофон». На вопросы читателей «Коммуны» отвечает Светлана Кравцова, консультант главы городского округа г.
Воронеж, руководитель ГО ВРОО «Жилищный контроль».
- Подавляющее большинство многоквартирных домов, находящихся на территории России и построенных до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, при строительстве не предусматривали наличие домофонов в проектной документации. При этом установка данных механизмов произведена в отдельных подъездах на основании решений собственников и за их счет. Во многих случаях жильцами были заключены договоры на производство работ по содержанию и обслуживанию этого оборудования непосредственно с индивидуальными предпринимателями и организациями, осуществляющими предоставление услуг в данной сфере (ИП Виноградова И. Е. , ИП Титаев С. В. , ООО «Русичи» и др. ). Эти организации также выставляют плату за домофон жителям многоквартирных домов (МКД).
Кто в этом случае прав и о чем говорит нам законодательство? Давайте разбираться. В каком случае управляющие компании вправе выставлять эту плату, а в каких случаях это будет незаконно? Кому принадлежит домофон как имущество?
Разберем оба случая, когда домофон является общим имуществом и когда таковым не является.
Установка домофона без решения общего собрания собственников помещений в МКД является незаконной. Как раньше граждане договаривались? Каждый подъезд принимал решение самостоятельно. Если домофон не был предусмотрен проектными характеристиками дома, и впоследствии после ввода дома в эксплуатацию специализированная компания или УК самовольно, на основании договоров, заключенных с отдельными жителями конкретных подъездов, установила домофоны, УК не вправе взимать с собственников помещений плату за установку и обслуживание домофона ни отдельной строкой в платежном документе, ни в составе платы за содержание общего имущества. До принятия решения общего собрания о включении домофона в состав общего имущества обслуживание домофона - это дополнительная услуга, которую собственники помещений не обязаны оплачивать (Апелляционное определение Московского областного суда от 21. 03. 2013 по делу N 33-3999/2013).
Разъяснения также представлены в Письме Минрегиона России от 27. 04. 2011 N 8055-14/ИБ-ОГ: «Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества, во-первых, он должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно».
Следует добавить, что между УК и специализированной компанией, осуществляющей обслуживание домофона, не входящего в состав общего имущества, на основании индивидуальных договоров с собственниками помещений в МКД может быть заключен договор о приеме платежей в пользу такой специализированной компании. В этом случае УК имеет все законные основания выставлять в платежном документе плату за установку и обслуживание домофона отдельной строкой.
Если домофон отнесен к общему имуществу собственников помещений в МКД, к примеру, был установлен застройщиком согласно проекту либо смонтирован после ввода дома в эксплуатацию и решением общего собрания включен в состав общего имущества, плата за его обслуживание является элементом платы за содержание и ремонт общего имущества. При этом не важно, выставляется ли она в платежном документе отдельно или в сумме общей платы за содержание, главное, чтобы не было двойного платежа. Если домофон не включен в состав общего имущества, УК может собирать платежи за его обслуживание только в пользу специализированной компании на основании договора о приеме платежей.
Домофон - общее имущество
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13. 08. 2006 г. № 491, по своим характеристикам домофон отвечает признакам общего имущества собственников помещений в МКД, так как он предназначен для обслуживания более одного помещения в доме. Поэтому техническое обслуживание домофона относится к услугам по содержанию общего имущества, является обязанностью УК по договору управления. Стоимость такой услуги должна учитываться при утверждении размера платы за содержание общего имущества на общем собрании собственников помещений.
Плата должна начисляться и предъявляться в платежном документе в размере, установленном в законном порядке. К примеру, решением общего собрания собственников помещений может быть прямо предусмотрено, что плата за обслуживание домофона взимается отдельно от платы за содержание общего имущества (Апелляционное определение Московского областного суда от 14. 03. 2013 по делу N 33-6143, Постановление ФАС ПО от 08. 07. 2013 по делу N А72-4051/2012).
Если в доме установлен домофон, вошедший в состав общего имущества, но при утверждении размера платы за содержание общего имущества расходы на его содержание не были предусмотрены, вопрос о возможности выставления УК собственникам помещений к оплате расходов на обслуживание домофона является спорным.
Если на момент заключения договора управления или утверждения размера платы за содержание общего имущества домофон был в наличии и относился к общему имуществу, но УК обошла вниманием вопрос об источнике финансирования расходов на его обслуживание, она не вправе выставлять плату за обслуживание домофона дополнительно к установленному размеру платы за содержание общего имущества.
Так, в Апелляционном определении от 13. 01. 2015 по делу N 33-118 Саратовский областной суд исключил из расчета суммы задолженности, взыскиваемой с собственника помещения, оплату домофона. Обоснование таково: УК не представила доказательств того, что собственники помещений приняли решение о невключении затрат по обслуживанию домофона в расходы на содержание жилья.
С другой стороны, есть пример из судебной практики, когда суд согласился с УК: собственники помещений обязаны оплачивать обслуживание лифта и вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), даже если размер платы за содержание общего имущества был утвержден на общем собрании без учета данных услуг (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Коми от 07. 04. 2014 по делу N 33-1547/2014г. ). Так, согласно протоколу общего собрания размер платы за содержание и ремонт общего имущества был утвержден собственниками помещений без учета стоимости обслуживания лифтов и работ по вывозу ТБО. В перечне работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД работы (услуги) по вывозу ТБО, содержанию лифтов не указаны. Однако, все эти работы выполнялись. Это подтверждалось представленными договорами с подрядчиками, актами выполненных работ. Поэтому суд пришел к выводу, что невключение работ в перечень, утвержденный на общем собрании, не освобождает собственников помещений от оплаты уже оказанных услуг. Если домофон входит в состав общего имущества, этот вывод можно применить и к плате за его обслуживание.
Совет. Чтобы прекратить «домофонную войну», проведите общее собрание, на котором примите решение о внесении домофона в состав общего имущества многоквартирного дома и установите размер платы за его содержание.
.
Подробнее читайте на communa.ru ...
