2017-12-5 20:12 |
Время перемен | Ипотечное кредитование в регионе продолжает набирать обороты Низкая процентная ставка и подешевевшие квадратные метры дали возможность воронежцам улучшить свои жилищные условия.
Однако, уверены эксперты, в 2018 году ипотека продолжит дешеветь.
Ярослава ЯНОВА
Кризису вопреки
Сложное положение дел на строительном рынке, возникшее во времена кризиса, привело к тому, что в Воронеже появился явный переизбыток новостроек. Как следствие – квартиры стали падать в цене.
Не стал исключением и 2017 год: недвижимость в регионе продолжила дешеветь. Так, по информации федерального портала «Мир квартир», в Воронежской области с начала года квартиры потеряли в цене 6,2 процента, в то время как в среднем по России – 3,4 процента. Средняя стоимость предложения на воронежском рынке составила 2,33 млн. рублей.
Ценовая политика застройщиков вместе с федеральной программой по субсидированию ипотечных ставок (напомним, до конца 2016 года действовала правительственная программа субсидирования ипотечных ставок свыше 12 процентов на первичном рынке жилья) позволили покупателям приобрести квартиры в ипотеку на максимально выгодных по тем временам условиям.
Несмотря на то, что сегодня федеральная программа завершена, а также вопреки пессимистичным прогнозам некоторых аналитиков и игроков строительного рынка, ситуация не ухудшилась. Напротив, банки продолжили улучшать условия для заемщиков.
По данным Центробанка, к началу октября нынешнего года в Воронежской области выдано 10490 ипотечных кредитов на сумму 15,9 млрд. рублей. Только за сентябрь заемщики получили на приобретение жилья 2,2 млрд. рублей. Средний размер ипотеки в регионе составляет 1,5 млн. рублей. По итогам трех кварталов средневзвешенные ставки понизились до 11,1 процента годовых в рублях.
– По статистике, сейчас 90 процентов сделок проводится через ипотеку, – рассказывает коммерческий директор компании «Трансферт» Галина Колокольникова. – Наличных накопленных средств у населения нет, и они используют этот механизм. Ипотека выгодна сегодня потому, что, во-первых, значительно снизился процент по ипотеке (в некоторых банках он достигает 9,4 процента годовых). Вовторых, строители предлагают дополнительное снижение ипотечных ставок для своих клиентов. В результате сегодня все большее число воронежцев может улучшить свои жилищные условия. При этом тенденция такова, что в основном люди переезжают из ранее приобретенных однокомнатных в двух-, трехкомнатные квартиры. Кроме того, заметно изменился менталитет населения: люди уходят от накопительства, у них постепенно пропадает инстинктивный страх перед «длинными» обязательствами.
На днях Президент РФ Владимир Путин на заседании Координационного совета по реализации Национальной стратегии действий в интересах детей предложил субсидировать ипотеку для семей с двумя и тремя детьми, чтобы она не превышала шести процентов годовых. Получить её смогут семьи, в которых ребёнок родится с первого января 2018 года. При этом семьи, которые ипотеку уже взяли, а ребёнка ждут после первого января, могут рассчитывать на рефинансирование.
По данным Центрально-Черноземного банка ПАО Сбербанк, на Воронежскую область приходится чуть более трети ипотечного кредитного портфеля банка. Воронежская область опережает соседние регионы и по средней сумме ипотечного кредита – более 1 млн. 355 тыс. рублей.
– Всего за девять месяцев 2017 года Центрально-Черноземный банк выдал 19,2 тысячи жилищных кредитов на сумму 23,6 млрд. рублей. Это на 47 процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Воронежской области выдано более шести тысяч кредитов на сумму около 8 млрд . рублей, – рассказал заместитель Председателя Центрально-Черноземного банка ПАО Сбербанк Александр Закурдаев.
Время возможностей
Эксперты констатируют: после введения программы субсидирования процентных ставок интерес воронежцев к новым квартирам резко возрос.
– Федеральное субсидирование стимулировало продажу квартир на первичном рынке и притормозила вторичный рынок, – рассказывает генеральный директор АИЖК Воронежской области Сергей Панюков. – Кроме того, воронежцы сделали выбор в пользу нового жилья, отдав предпочтение жилью с улучшенными планировками и комфортной инфраструктурой.
В то же время, по статистике ГК «Центра ипотечного кредитования», часто воронежцы выбирают и двух-, трёхкомнатные квартиры на вторичном рынке.
– Это обусловлено тем, что в ипотеку покупают квартиры семейные пары, нередко имеющие материнский капитал, – поясняет коммерческий директор ГК «Центр ипотечного кредитования» Оксана Панова. – Что касается выбора между первичным и вторичном рынком, то клиенты склоняются к вторичке тоже ввиду определенных факторов: вторичное жилье дешевле (программа субсидирования ипотеки на покупку квартир от застройщиков поддержала строительные компании в кризисное время, в итоге продажи квартир на вторичном рынке упали, и как следствие – физические лица были вынуждены снижать стоимость по своим объектам); часто заемщики арендуют жилье и, покупая собственную квартиру, им необходимо сразу переехать; первоначальный взнос по ипотеке на квартиру по вторичному рынку ниже в среднем на пять процентов.
Кроме того, говорит она, возрос интерес к индивидуальным домам с земельными участками. Многие банки с 2015 года закрыли линейку кредитования жилых домов, а в 2017 году возобновилась работа по данным программам, при этом годовой процент в среднем десять процентов и первоначальный взнос от 15 процентов.
Еще одна из тенденций рынка: кризис заставил банки более ответственно подходить к оценке потенциального заемщика, они стали более лояльны к кредитной истории клиента, но более придирчиво проверяют их платежеспособность.
– Банки более тщательно рассматривают клиентов, – продолжает Оксана Панова. – Это обусловлено тем, что практически все банки ввели бальную систему, которая оценивает потенциального заемщика (скоринг). При проверке банком кредитоспособности заемщика учитывается все больше критериев: наличие активов, официальная заработная плата, работа в крупной организации, наличие высшего образования и т. д. Например, буквально один-два года назад ни один банк не проверял наличие задолженностей у приставов, арест счетов у работодателя заемщика. Что касаемо кредитной истории, некоторые банки наоборот стали лояльнее относится к заемщикам, допускавшим просрочки в кризисное время 2008 и 2014 годов.
Американская модель
По мнению экспертов, сейчас ипотека переживает эпоху своего расцвета. И в будущем при благоприятном экономическом сценарии, ситуация на рынке только улучшится.
– Сегодня мы видим, как формируется цивилизованный рынок ипотеки, – говорит Сергей Панюков. – При снижении доходов население перестало покупать жилье с целью инвестиционных вложений. Население или нуждается в жилье, или его хочет улучшить. В результате сам рынок становится более стабильным, что может не нравиться застройщикам. Мы видим, что государство со своей стороны не вмешивается в этот процесс. Застройщикам, чтобы выжить, необходимо строить жилье улучшенной планировки, с качественной инфраструктурой, ну и, конечно, доступное по цене.
Кроме того, отметил он, в ближайшее время программа субсидирования процентных ставок вернется, но уже в другом виде. Это будет адресная помощь – льготную процентную ставку предусмотрят для отдельных категорий населения. Так, например, уже в следующем году в качестве эксперимента планируется запустить программу льготного кредитования для отдельных категорий граждан под 6-6,5 процента годовых. Это позволит вовлечь в программу ипотеки население с низкими доходами (бюджетники, многодетные семьи и др. ). В отношении прогнозов эксперты едины во мнении: процентные ставки по ипотеке продолжат снижаться. Ведь выгоду от ипотеки уже успели оценить обе стороны сделки – и банк, и заемщик. А вот жилье при таком спросе вполне может вырасти в цене.
– Рынок недвижимости работает как единый часовой механизм. Если будет дальнейшее снижение процентов по ипотеке, то будет увеличиваться количество покупателей жилой недвижимости, значит, будет расти стоимость квадратного метра, – считает Галина Колокольникова. – Предпосылок к тому, что проценты по ипотеке будут снижаться, достаточно: инфляция снижается и общее состояние экономики улучшается. В конечном итоге мы придем к модели американского рынка недвижимости, когда ипотека дешевая (около четырех-пяти процентов годовых), а стоимость жилья и потребность в нем высока.
Эксперты едины во мнении: процентные ставки по ипотеке продолжат снижаться. А значит,
мечта о собственной квартире становится реальной. Фото Ангелины Гавриловой.
Источник: газета «Коммуна» | №96 (26740) | Вторник, 5 декабря 2017 года
.
Подробнее читайте на communa.ru ...
